واقع القروض السكنية في سوريا

واقع القروض السكنية في سوريا


القرض السكني... مُسكِّن آلام المشردين.. إلى حين..

لطالما حلم حسام الطويل بامتلاك بيت في ضاحية جرمانا بدمشق عوضا عن الغرفة المستأجرة التي يقطن فيها، فلم يجد حلا سوى سحب قرض سكني بعد أن أغرته الإعلانات عن تلك الأنواع من القروض.
وبسبب ضعف دخله، لم يكترث حسام، المحامي المبتدئ، في بادئ الأمر سوى بأن لا يتجاوز القسط الشهري للقرض أكثر من ثمانية آلاف ليرة، وعندما لم يجد غايته لدى المصارف الخاصة التي تشترط بيانا بأن الراتب لا يقل عن ثلاثين ألفا، لجأ إلى المصرف العقاري الحكومي، وحصل على قرض بقيمة 950 ألف ليرة بعد أن رهن بيت الأسرة، ولم يتجاوز المبلغ الفعلي الذي استلمه من المصرف بعد حسم الفوائد 650 ألفا.
يقول حسام "لم يشتري لي هذا القرض الضئيل سوى شقة خمسين مترا على الهيكل، فيما يستنزف القرض شهريا أكثر من نصف دخلي، واعتقد أنني بحاجة إلى أكثر من عشرة أعوام أخرى لأتمكن من سداد القرض وإكساء الشقة..".
أما أدهم، شقيق حسام، فقد لجأ إلى طريقة أخرى غير القرض السكني لشراء منزل خاص به، حيث اعتمد على أخذ عدة قروض صغيرة من مصرف التسليف الشعبي ومن اتحاد الصحفيين وغيرها، يقول "ذلك الطريق كان أقل صعوبة من أخذ قرض سكني، فشروط ومتطلبات القروض السكنية وأقساطها وفوائدها المرتفعة في المصارف الحكومية والخاصة لا تتناسب أبدا مع ذوي الدخل المحدود أمثالي".
ويضيف أدهم "لا تتجاوز قيمة قرض المصرف العقاري مليون ونصف، وهو يشترط أن يكون المنزل المزمع شراؤه بالقرض نظاميا، فهل يمكن شراء منزل يصلح للسكن البشري فيه طابو نظامي بمثل هذا القرض الضئيل؟".
ويجدر بالذكر هنا أن أسعار الشقق المعدة للسكن في دمشق بلغت مستويات خيالية، فاقت في الكثير من الأحيان أسعار الشقق في العواصم الأوروبية.
وبحسب بعض أصحاب المكاتب العقارية يتراوح سعر المتر المربع الواحد من البناء الجاهز في مدينة دمشق بين 50 – 300 ألف ليرة سورية وذلك بحسب المنطقة, حيث يصل سعر بعض الشقق في حي المالكي مثلا إلى تسعين مليون ليرة سورية, بينما تتراوح أسعار الشقق بين ثلاثين وثمانين مليون ليرة في تنظيم كفرسوسة
لكن المدير التنفيذي في المركز الاقتصادي السوري صافي شجاع يرى أن "انخفاضا تدريجيا طرأ على أسعار العقارات في الآونة الأخيرة، وخاصة في ريف دمشق، حيث بقيت الأسعار متفاوتة بين منطقة وأخرى إلا أنه يمكن تقدير الانخفاض العام في الإيجارات بحدود 20%، والانخفاض في الأسعار بحدود 10% .. ".
ويعود هذا الانخفاض بحسب شجاع إلى عدة أسباب أهمها "بدء خروج العراقيين من سورية منذ بداية فصل الشتاء الحالي، وارتفاع المعروض من الشقق السكنية، وأخيرا الأزمة المالية العالمية وما يرافقها من جمود اقتصادي"، ورأى شجاع أن هذا الانخفاض "سيستمر وصولاً إلى الأسعار الحقيقية للعقارات والإيجارات، إذ أنه من المعروف أن الأسعار الحالية هي أسعار مبالغ فيها ولا تتناسب مع التكاليف الحقيقية في السوق السورية".
واقع القروض السكنية في سورية
وتزامنا مع الانفتاح الاقتصادي، بدأت المصارف العامة والخاصة في سورية بمنح قروض سكنية لجميع الفئات، إلا أن تجربتها وخاصة المصارف الخاصة لم تكن ناجحة تماما مع ضعف دخل الفرد حيث يحتاج طالب القرض إلى دخل شهري يعادل ثلاثين ألف ليرة.
ويعتبر المصرف العقاري السوري الجهة المانحة الأكبر للقروض العقارية، وكان المصرف قد ألغى في وقت سابق مشروع منح قروض السيارات للمواطنين نتيجة الضغط الكبير على القروض السكنية والتي تجاوزت خلال الربع الأول من عام 2008 ستة مليارات ليرة سورية، حيث بلغت الخطة التسليفية للمصرف حينها نحو عشرين مليار ليرة سورية.
كما أدخل المصرف العام الفائت خدمة إضافية "تستفيد منها شريحة كبيرة من الزبائن طالبي القروض والتسهيلات لأجل السكن، إذ أجاز النظام للمصرف فتح حسابات خاصة للتوفير السكني لمدة لا تقل عن خمس سنوات من أجل شراء وإكمال سكن، وميزات هذا الحساب أنه بإمكان صاحبه الاستفادة من قرض بعد ثلاث سنوات على فتح الحساب بفائدة تفضيلية"، كما تقول أوساط المصرف.
وتقول آخر إحصائية صادرة عن مصرف سورية المركزي مع نهاية شهر آب من العام الفائت إن حصة الإنشاءات العقارية من مجمل حجم القروض الممنوحة بلغت 13%، والباقي 12% في الزراعة، و6% في الصناعة والتعدين والمرافق، و55% تجارة الجملة والمفرق، و14% خدمات أخرى.
وبدأت المصارف الخاصة في سورية قبل نحو عامين تقريبا بمنح قروض سكنية لجميع الفئات، وأطلق بنك بيبلوس المبادرة، إلا أن تجربتها لا تزال مبتدئة مع ضعف دخل الفرد وارتفاع معدلات الفائدة على القروض.
لكن ليست هناك منافسة واضحة بين المصرف العقاري والمصارف الخاصة في مجال منح القروض العقارية، ويعتبر المدير العام للمصرف الصناعي السوري قاسم زيتون أن "البيئة التنافسية الحالية غير عادلة وخاصة بين المصارف العامة والخاصة، وذلك ليس بسبب رأس المال بل بسبب الحرية التي تتمتع بها المصارف الخاصة فيما يخص النظم الإدارية والرقابية والمالية"، ومنح القروض.
القروض السكنية عبر الجمعيات
طريقة أخرى يلجأ إليها طالبي السكن، فبدلا من الاقتراض من المصارف، يمكن الاكتتاب في إحدى الجمعيات السكنية، وتسديد ثمن المنزل عبر أقساط متباعدة، لكن كثير من تلك الجمعيات يدور حولها كثير من نقاط الاستفهام.
ويبلغ عدد الجمعيات التعاونية السكنية في سورية نحو ثلاثة آلاف جمعية منها 620 جمعية في دمشق لوحدها، بينما يبلغ عدد المنتسبين إلى هذه الجمعيات على مستوى سورية 750 ألف منتسب، ويشتكي كثير من القائمين على هذه الجمعيات من تأخر الحكومة في تخصيصهم بالأرض اللازمة للبناء، فيما يرد معاون وزير الإسكان معلا خضر بالقول إن "الدولة لم تتأخر في تخصيص الأراضي للجمعيات السكنية إلا أن الحكومة بصدد إعادة النظر في آلية تخصيص أراضي للقطاع التعاوني السكني".
وتأثرت الجمعيات السكنية أو التي يمكن تسميتها شركات "التطوير العقاري"، والتي هي عبارة في معظمها مجموعة من التجار قرروا الاستفادة من ظاهرة ارتفاع الأسعار وزيادة الطلب فاستثمروا مبالغ معينة -في معظمها قروض- في شراء الأراضي، ومن ثم جمع دفعات من المكتتبين، مقابل بناء عدد من الأبنية المحدودة.
وكان مجلس الوزراء في وقت سابق قد عمل على وضع ضوابط لعمل شركات الاستثمار العقاري وبناء المساكن والتعهدات والمقاولات وقرر عدم السماح لهذه الشركات بالإعلان والاكتتاب على مشاريعها قبل الحصول على التراخيص النظامية.
ودخلت سوريا كثير من الشركات العقارية المعروفة وخاصة من الخليج ، وبدأت بالاستثمار الفعلي في سوق العقارات مثل شركة العقيلة الكويتية ومجموعة القدرة القابضة وإعمار الإماراتية هذا إلى جانب نشوء العديد من الشركات المحلية، لكن الأزمة المالية العالمية جمّدت نشاطات كثير من هذه الشركات.
وفيما تفاءل المواطن السوري العادي بإمكانية الحصول على منزل بالتقسيط المريح عبر هذه الشركات، رأى الدكتور الياس نجمة الأستاذ في كلية الاقتصاد بجامعة دمشق أن هذه الشركات تزيد في ارتفاع أسعار العقار، كون معظمها يستثمر في بناء فلل ومنتجعات سياحية وليس شقق سكنية لأصحاب الدخل المحدود، وهي تسهم في زيادة الطلب على الأراضي ومواد البناء.. .
ويُقدَّر عدد المحتاجين إلى سكن في سورية بـ1.5 مليون شخص على الأقل في حين أن الزيادات السنوية في عدد المساكن لم تتجاوز 10% من الحاجة سنويا، بينما تتضمن الخطة الخمسية العاشرة (2006-2010) بناء 687 ألف وحدة سكنية لتجاوز أزمة السكن في سورية.
وتحتاج سورية إلى استثمارات كبيرة في قطاع البناء والعقارات، قد تصل إلى 450 - 500 مليار ليرة سورية علما أن المبالغ المرصودة ضمن خطة الدولة للمؤسسة العامة للإسكان لا يتجاوز 11% أي ما يعادل 45 ألف مسكن، إضافة إلى 60 ألف مسكن هي خطة التعاون السكني، في حين أن خطة القطاع الخاص، تتجاوز الـ 76% من إجمالي الخطة الإسكانية، خلال سنوات الخطة الخمسية العاشرة.